문재인 부동산DB 대통령에게 경제자문을 하는 씽크탱크 그룹 가운데 “LAB2050 (대표 이원재)”에서 “한국의 부동산 부자들: '한국 부동산 계층 DB'로 본 계층별 사회경제적 특성”이라는 경제보고서를 발표했다.부동산 부자들의 특성을 데이터로 분석한 것인데, 재미있는 내용이 있다. 보고서에 따르면 한국 부동산 자산 상위 2% 가구의 부동산 평균보유자산은 30.76억 원으로 나타나 있는데, 이것은 전체 가구 부동산 자산의 19.25%를 차지하고 있는 규모다. 상위 2~5% 가구는 평균 14.81억 원, 5~10%는 9.59억 원을 보유하고 있는 것으로 집계됐다.구분의 기준은 2020년 3월 31일 기준 보유 부동산 자산액이다. 최상위 계층 을 상위 2%로, 상위 계층을 각각 2~5%, 5~10%, 10~20%, 20~30%로 세분화 하고, 중간 계층을 30~70%, 하 위 계층을 30%로 세분화하여 계층별 특징을 분석했다. 한국의 가구 부동산 자산 분포한국 부동산 자산 상위 2%가구는 평균 30.76억 원의 부동산 자산을 보유하고 있으며, 전체 가구 부동 산 자산의 19.25%를 차지하고 있는 것으로 나타났다. 2~5%는 부동산DB 평균 14.81억 원, 5~10%는 9.59억 원을 보유 하고 있으며, 이는 각각 전체 부동산 자산액의 13.90%와 15.01%에 해당한다. 이어서 10~20%가 6.14억 원, 20~30%가 3.99억 원, 중간 계층인 30~70% 가구가 1.61억 원을 보유하고 있다. 하위 30% 계층은 부동산 자산 을 거의 보유하고 있지 않았다부동산 자산은 2017~2020년 사이 최상위 및 상위 계층으로의 집중도가 높아졌다. 부동산 자산 상위 2% 가구가 전체 부동산 자산 중 차지한 비중은 18.16%에서 19.25%로 높아졌으며 상위 10%가 차지하는 비중 도 45.09%에서 48.15%로 3%포인트 이상 높아졌다. 이 기간 가구당 보유 부동산 액수는 전체 평균 2.78억 원 에서 3.20억 원으로 15% 커졌지만, 상승분은 대부분 상위 계층의 몫이었다. 상위 2%는 평균 25.21억 원에서 30.76억 원으로 22%, 2~5%는 23%, 5~10%는 24%로 모두 20% 이상 증가한 반면, 중간층인 30~70%는 2% 가 증가한데 그쳤다가구 특성부동산 상위 계층의 거주 형태와 지역을 간단히 요약하면, 부동산DB ‘수도권에 자가 소유의 대형 아파트에 산다.’고 할 수 있다. 이러한 특징은 부동산 상위 계층으로 갈수록 심화된다. 부동산 상위 2% 계층의 수도권 거주 비율은 80%에 이르며, 상위 10% 계층의 수도권 거주 비율은 70% 다. 전체 가구의 분포가 수도권과 비수도권에 거의 비슷하게 분포한 것과 대조된다.주거 유형 대부분은 아파트로, 부동산 상위 2%의 경우 75%가 아파트에 거주하는 등 상위 30% 계층까지는 아파트 거주비율이 70% 안팎으로 높게 나타났다. 부동산 자산액 중간층인 30~70% 계층은 아파트 거주비중이 51%, 단독주택이 32%, 연립주택이 15%였다. 무주택자인 하위 30% 계층은 아파트 거주비 중이 43%로 떨어졌고, 단독주택이 36%, 연립주택이 16%였다가구주의 연령대를 기준으로 보면, 부동산 상위 2% 가구의 가구주 연령은 60대 이상이 50%로, 전체 가 구 중 60대 이상 가구주 비중인 40%보다 10%포인트 높았다. 또한 부동산 상위 30% 계층까지는 일관되게 50~60대 이상 가구주 비중이 전체 평균보다 높게 나타났다소득과 투자성향부동산 부동산DB 계급별 평균 소득 수준을 균등화1) 소득을 기준으로 보면, 상위 2% 가구의 경상소득은 평균 9,422 만 원으로 2~5%의 6,609만 원보다 50% 가까이 높은 수준이다.경상소득은 근로소득, 사업소득, 금융 소득 등 다양한 소득원을 합산한 항목이다. 이는 부동산 상위 2%가 근로소득(3,373만 원)에서는 다른 상위 계 층과 큰 차이를 보이지 않지만, 사업소득(2,506만 원), 금융소득(780만 원), 임대소득(2,035만 원)에서 큰 차이 를 보이기 때문인 것으로 보인다.부동산 보유세 부담은 상대적으로 낮았다. 가구당 세금을 기준으로 상위 2%의 재산세(종합부동산세 포 함)는 평균 557만 원인데, 이는 부동산 자산 대비 실효세율 0.18%에 해당한다. 한편 2~5%는 209만 원으로 0.14%, 5~10%는 112만 원으로 0.12%의 실효세율에 해당하는 재산세를 납부했고, 30~70% 계층까지도 실효 세율 0.1%가 유지된다. 부동산 보유세 실효세율은 세금 총액과 비교해 누진성이 약하다는 점을 확인할 수 있다.가계부채비율(가구 가처분소득 대비 부채 비율, 부채는 총부채에서 임대보증금을 제외 한 금융부채 기준)을 분석한 결과 최상위 부동산DB 2%의 가계부채비율은 평균 317%, 2~5%은 254%, 5~10%는 190% 로 상위 10%의 가계부채비율은 244%에 달한다. 반면 중위 계층의 가계부채비율은 평균 92%, 하위 30%는 72%로, 전체 가구의 가계부채비율인 126%는 부동산 상위 계층의 높은 부채비율 때문인 것으로 나타났다.부동산 투자의향이 있는 경우 상위 계층의 투자 목적은 가치 상승과 임대 수입이 절반 이상으로 나타났 다. 상위 2% 계층은 35%가 임대수입을 목적으로, 30%가 가치상승을 목적으로, 22%가 노후 대책을 위해 부 동산 투자 의향이 있었다. 반면 30~70% 계층은 28%가 노후 대책으로, 25%가 가치상승을 목적으로, 19%가 임대수입을 목적으로 부동산 투자 의향이 있었다. 무주택자인 하위 30% 가구의 경우 내집마련 목적의 투자 의향이 압도적으로 높았다. 투자 선호 부동산은 대부분의 계층에서 아파트가 높게 나타났지만 상위 계층일수록 상가/빌딩 등 비 주거용 부동산에 대한 투자 의향이 더 높게 나타났으며, 이러한 경향은 상위 2%에서 43%로 가장 높게 나타났다.결론 및 제언부동산 부동산DB 상위 계층은 자가 소유의 수도권의 대형 아파트에 거주하는 50~60대 남성 가구주 가구가 다수를 차지한다. 최상위 계층의 보유자산은 50~60대에서 도드라지지만, 그 이외 계층에서는 세대간 차 이가 크지 않다. 또한 30대의 경우도 세대 전체는 자산규모가 작지만 최상위 계층은 상당한 액수의 부동산 자산 을 보유하고 있는 것으로 나타났다. 또한 부동산 상위 계층일수록 부동산을 구매할 경 우 임대소득 또는 시세차익을 목적으로 할 가능성이 높은 것으로 나타났다. 하위 계층일수록 내집마련을 목적 으로 부동산을 구매하는 것과 대조적이다부동산 격차는 부채 조달 능력의 격차로도 이어졌다. 부동산 상위 계층일수록 가처분소득 대비 부채의 비율이 높았다. 최상위 2%가 조달한 가구당 부채 액수는 중간 계층인 30~70% 계층의 10배에 육박했다.저금리의 혜택을 고스란히 부동산 부자들이 보고 있는 것이지요.세금 뿐만아니라 금리도 누진적으로 적용해야 하는 것이 아닐까 하는 생각이 듭니다. 그런데 현실은 역진적이죠. 부자일수록 신용도가 높아 금리를 적게 내고, 가난한 사람들은 신용도가 부동산DB 낮아 오히려 금리가 더 높게 되지요. 요즘 부자들 중에는 어릴 때부터 자식들의 신용도를 관리해주어 나중에 증여하여 집을 살때 더 큰 이익을 보게하는 상속 방법도 유행하고 있답니다. 신용의 상속이지요.전반적으로 한국사회는 부동산 격차를 고리로 한 신계급사회로 변화하고 있는 것 으로 보인다. 계층화 경향을 완화하기 위해 다음과 같은 과감한 정책 전환이 필요하다. 첫째, 부동산 보유세를 강화해야 한다. 이번 분석에서 종합부동산세를 포함한 재산세 실효세율이 매우 낮 으며, 그 누진성도 소득세 등 다른 세금에 비해 약하다는 점이 드러났다. 또한 부동산 상위 계층일수록 소득이 높아 담세능력이 있다는 점도 나타났다. 재산세와 종합부동산세 등 보유세의 누진적 강화는 부동산 불평등 완 화에 효과가 클 것으로 판단된다. 둘째, 저금리 정책을 자산불평등 관점에서 재검토할 필요가 있다. 부동산 상위 계층일수록 부채비율이 높 으며, 저금리 정책은 이들이 자산 확대 비용을 낮춰주는 역할을 하고 있을 것으로 보인다. 이런 상황이 장기간 부동산DB 지속되면서 부채불평등이 자산불평등 확대로 이어지고 있을 가능성이 높다. 저금리가 일으키는 부동산 계층화 등의 부정적 효과가, 경기 진작을 통해 일으키는 고용 등의 긍정적 효과를 상당부분 상쇄할 가능성을 염두에 둘 필요가 있다. 이런 점을 감안해 금리 정책 기조를 재정립할 필요가 있다. 셋째, 교육 정책을 자산불평등 관점에서 재검토할 필요가 있다. 부동산 계층화는 학력과 복합적으로 작 용하며 일어나고 있는 것으로 나타났다. 개별가구 사교육비 지출이 교육 격차와 자산 격차를 낳고, 이런 격차가 사회 전체의 계층구조를 고착시켜 역동성을 떨어뜨릴 수 있다. 이를 완화하기 위해서는 학력이 지대(rent)로 작 용하지 않도록 교육 개혁이 필요하다. 부동산 정책은 이제 주거정책이 아니라 자산불평등 대응정책이라는 관점에서 접근해야 한다. 이번 분석 에서 밝혀낸 대로, 이미 부동산 계층이 형성되고 있으며 계층간 격차는 점점 커지고 있다. 이 격차가 계층으로 고착되는 일을 막고, 격차가 가져오는 부정적 효과를 완화하는 데 정책대응을 집중해야 한다.​